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隨著中國城鎮住房制度改革的力度不斷深化,房屋的所有權結構發生了重大變化,公有住房逐漸轉變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關係,也逐漸演變為物業管理企業與房屋所有權人之間服務與被服務關係。在住房制度改革和城市建設發展過程中,物業管理這一新興行業應運而生。全國物業管理企業飛速增加。它的產生和發展,對於改善人民群眾的生活、工作環境,提高城市管理水準,擴大就業起著積極的作用。也出現了一些問題,需要通過立法、完善制度加以解決。明確業主、物業管理企業和物業開發建設單位的權利、義務,規範物業管理企業的行為以及業主大會、業主委員會、職責、運作,保護業主的共同利益,為改善人民群眾的生活和工作環境創造良好的條件。

從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格,是按合法程式建立,從事物業管理活動,為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標誌是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業的管理與服務工作,自主經營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等,對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理及其物業服務合同應當對物業管理事項、服務品質、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業管理條例(200368日中華人民共和國國務院令第379號公佈 根據2007826日《國務院關於修改〈物業管理條例〉的決定》修訂)
2007
101日起施行的《物業管理條例》將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”,這在本質將物業公司的職能由管理轉變為“業主”服務。

為了規範物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境。所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

物業管理公司的類型

一、《物業管理公司按存在形式劃分》
1.有獨立的物業管理公司
2.
附屬於房地產開發企業的物業管理公司

二、《按服務範圍劃分》
1.有綜合性物業管理公司:提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業產權產籍管理、維修與養護以及為住戶提供各種服務
2.
專門性物業管理公司:就物業管理的某一部分內容實行專業化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
按企業所有制性質劃分

三、《按企業所有制性質劃分》
分為全民所有的物業管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。

四、《按管理層次劃分》
1.單層物業管理公司:公司純粹由管理人員組成,人員精幹,不帶作業工人,而是通過承包方式把具體的作業任務交給專門性的物業管理公司或其他作業隊伍
2.
雙層物業管理公司:雙層物業管理公司包括行政管理層和作業層,作業層實施具體的業務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等
3.
多層物業管理公司:一般規模較大,管理範圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業公司,如清洗公司、園林公司等等。

五、《按企業資質劃分》
一二三級物業管理公司,物業管理企業的資質是企業實力、規模、業績和誠信的綜合反映,是國家對物業管理市場准入管理的重要標誌。物業管理企業從事物業管理業務的條件包括:有符合國家規定的註冊資本;有與其從事的物業管理活動相適應的專業技術人員;有一定的從事物業管理的業績。物業管理企業劃分為一級、二極、三級資質等級和臨時資質。
一)資質一級企業

1.     註冊資本500萬元以上;

2.     具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於30人,企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書,80%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;

3.     管理兩種類型以上的物業;

4.     管理各類物業的建築面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低於100%。計算基數是:
1)多層住宅200萬平方米;
2)高層住宅100萬平方米;
3)獨立式住宅(別墅)15萬平方米;
4)辦公樓宇、工業區及其他物業50萬平方米。

5.     20%以上的管理專案獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)”稱號,20%以上的管理專案獲得省級城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)稱號;

6.     具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;

7.     建立了維修基金管理與使用制度。

 

二)資質二級企業

1.     註冊資本300萬元以上;

2.     具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於20人,企業經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書,60%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;

3.     管理兩種類型以上的物業;

4.     管理各類物業的建築面積分別占計算基數的百分比之和不低於100%。計算基數是:
1)多層住宅80萬平方米;
2)高層住宅40萬平方米;
3)獨立式住宅(別墅)6萬平方米;
4)辦公樓宇、工業區及其他物業20萬平方米。

5.     10%以上的管理專案獲得建設部授予的“全國城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)”稱號,10%以上的管理專案獲得省級城市物業管理優秀住宅社區(大廈、工業區)稱號;

6.     具有健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度;

7.     建立了維修基金管理與使用制度。

 

三)資質三級企業

1.    註冊資本50萬元以上;

2.    具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少於8人,經理取得建設部頒發的物業管理企業經理崗位證書,50%以上的部門經理、管理員取得從業人員崗位證書;

3.    有委託的物業管理專案;

4.    具有比較健全的企業管理制度和符合國家規定的財務管理制度; 

5.    建立了維修基金管理與使用制度。