1994年8月，柬埔寨頒佈了《投資法》。據柬埔寨發展理事會（CDC）統計，截至2003年底，柬共批准私人投資總額約65億美元（實際到位率約60%），其中外商投資45億美元占69%。主要投資領域依次為：工業（主要是紡織服裝）、旅遊業、服務業和農業。主要投資來源地依次為：馬來西亞、中國臺灣、美國、中國內地、韓國等。

一、柬投資環境中的主要優勢在於：

1. 勞動力充足,用工成本較低；
2. 美、歐、日等28個國家給予柬普惠制待遇（GSP）；對於自柬進口紡織服裝產品，美國給予較寬鬆的配額和減免增收進口關稅、歐盟不設限、加拿大給予免征進口關稅等優惠措施，吸引了以中國（含港、澳、台）為首的紡織服裝出口受限國家和地區來柬投資。在柬的200餘家紡織服裝企業中，80%以上來自中國（含港、澳、台）；
3. 市場自由度高，政府鼓勵外商投資。
4. 無外匯管制，外匯資金可自由出入。
5. 為東盟成員國之一，市場廣闊。

二、柬投資環境中的不利因素主要有：

1. 基礎設施等硬體條件較差。水、電、交通、通訊等基礎設施條件差，相關成本費用高，工人工資水準相比周邊的越南、孟加拉等紡織服裝競爭對手較高且勞動力素質和效率較低。柬制衣工人法定月最低工資為45美元，實際人均月工資約80美元。
2. 吸引投資的軟環境較差。主要體現在： 
   一是柬官員腐敗現象嚴重，社會普遍存在“外資是來掙柬人錢”的片面認識，人民對“外國資本家”有較大的抵觸情緒，工會組織繁多且罷工、示威等活動十分頻繁，時常威脅企業正常經營甚至人身、財產安全。
   二是市場、經營秩序混亂，法制不健全。法律、司法對外資的保護不力，無經濟法庭。“無法可依”、“有法不依”、“執法不嚴”、“違法不究”甚至“錢大於法”的現象比較普遍。柬法院法官素質普遍不高，貪贓枉法的現象時有出現。目前，廣大投資者迫切要求柬儘快建立商業法庭。
   三是柬經濟發展主要依賴外援和外資，但柬在二者發生衝突時則常會“重援而輕資”，造成在許多投資政策的制定和執行過程中受到“外援”的左右。如：柬政府迫於來自國際援助機構和非政府組織關於保護環境的壓力，單方面終止原與所有投資商簽訂的森林開發和木材加工的長期合作協定，造成在此領域投資的企業經營活動全面停滯；再如：柬政府迫於美國和國際勞工組織對勞工權力問題的壓力，其制定的勞工政策和在處理勞資糾紛的過程中，往往重勞工權益的保護而輕資方合法權益的保護。

三、柬有關投資政策規定

柬無專門的外商投資法，其吸收外資的法規政策主要體現在“投資法”及其“實施條例”等相關法規和檔中，主要有：

（一）投資保障
1.對外資與內資基本給予同等待遇。除柬憲法中有關土地所有權（只允許柬籍公民和法人購買）的規定外，所有的投資者，不分國籍和種族，在法律面前一律平等。（基本實現國民待遇）
2.柬政府不實行損害投資者財產的國有化政策。
3.已獲批准的投資項目，柬政府不對其產品價格和服務價格進行管制。
4.不實行外匯管制，允許投資者從銀行系統購買外匯轉往國外，用以清算其與投資活動有關的財政債務。

（二）投資鼓勵和優惠
鼓勵外商投資農業、旅遊業、環保、高科技、勞動密集型工業、出口型工業、基礎設施和能源等重要領域。免征投資生產企業的生產設備、建築材料、零配件和原材料等的進口關稅；企業投資後可享受3-8年的免稅期，免稅期後按稅法交納稅率為9%的所得稅；利潤用於再投資，免征所得稅；分配紅利不徵稅；產品出口，免征出口稅。

（三）柬現行中的稅收政策

（四）土地的使用
外國投資者可通過長期租賃的方式使用土地，最長租期為99年，期滿可申請續租。投資者對項目土地上的不動產和個人財產依法享有所有權。

（五）商業組織形式
在柬進行經濟貿易活動比較寬鬆，可以個人、合夥、公司等不同的商業組織形式註冊，且註冊資本標準較低。在柬從事進出口貿易，不受國籍限制。

（六）新投資法的變化
新的《投資法》草案已經柬政府通過，待國會通過、參議院和國王批准後將予頒佈實施。該法對投資項目的申報手續、CDC的審批程式和專案的優惠待遇都做了部分調整。
總體來說，程式更透明（如取消免稅期打分制、實行分行業確定免稅期、減少人為因素），但優惠將減少（在所得稅、免稅期、股息徵稅等問題上減少政府的讓利）。